不動産経営者のための、経理処理と確定申告の方法をご説明します。
- 不動産所得の納税義務者
- 不動産所得の計算
- 不動産所得の決算書
- 不動産所得の青色申告
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| 不動産所得者で所得税を納める義務がある人は、確定申告をしければなりません。
この納税義務者は「課税所得金額に対して税率を適用して計算した結果、納付税額が出る方で、その税額が配当控除額及び定率減税額を超える人」が該当します。
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不動産所得は次のように、計算されます。
不動産所得の金額＝[不動産の総収入金額]−[必要経費]
収入項目と必要経費をさらに詳しくみると次のようになります。
[不動産の収入項目]
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- 地代・家賃・駐車料…日割分と未収入金の計上洩れに注意
- 共益費収入…どんなに金額が少額であっても収入となる
- 権利金、礼金、更新料、名義書替料
- 敷金・保証金のうち返還しなくてよい部分…相手方負担の修繕費に注意
- 不動産の一部の貸付…屋上のネオン塔、側面やへい等への看板や道案内板など
[必要経費]
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- 必要経費の項目には、
[損害保険料,修繕費,地代家賃,管理料,水道光熱費,支払利息等]のうち、
不動産所得を得るのに直接要した費用が入ります。
- [租税公課]のうち業務に関連して納付するもの
- 必要経費になるもの
…事業税,固定資産税,自動車税,印紙,不動産取得税,登録免許税など
- 必要経費にならないもの
…所得税,住民税,国税の延滞税・加算税,地方税の延滞金・加算金,罰金,科料など
- [家事関連費]のうち部分的に業務に関連して必要経費になるもの
- 店舗併用住宅の減価償却費、保険料、固定資産税
- 電気、ガス、水道料の水道光熱費
- 飲食費等の交際接待費
- 車の減価償却費、保険料、修理代、ガソリン費
- 電話料、インターネット通信料
- [減価償却費]を多くするには建物の中味を見積書により区分する
- アパート、マンションの建築代金を「建物」だけにせず、見積書や請求書によって付属設備や外構設備に区分します。
従って、領収書だけで処理することは良くありません。
- 給排水等の「建物付属設備」アスファルト敷駐車場等の「構築物」は、耐用年数がそれぞれ15年と10年になり、
耐用年数が短い分だけ減価償却費が増えます。
- [修繕費]となるものの具体例
- 普段又は入居者入替の際の壁の塗替、壁紙や襖の張替、畳の取替や表返し
- き損した瓦、ガラス、障子、襖の取替
- ドア、トイレ、台所、換気扇の修理、部屋の改装工事
- 建物の外壁、ベランダの手摺り等のペンキの塗替
- 消火器の詰替、法律制定に伴う防災設備である消火栓の取替費用
- アパートや駐車場の水はけを良くするために行う砂利、砕石等の敷設費用
- 砂利道又は砂利路面に砂利、砕石等を補充するために要した費用
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青色申告決算書（不動産所得用）の第１面では、
損益計算書で使用する勘定科目を確認することができます。
収益の勘定科目
| 賃貸料 |
家賃、駐車場収入など |
| 礼金・権利金，更新料 |
入居者に返さないもの |
費用の勘定科目
| 租税公課 |
固定資産税，事業税，自動車税など |
| 損害保険料 |
火災保険料，損害保険料など |
| 修繕費 |
建物，備品などの修理費 |
| 減価償却費 |
固定資産を費用化した部分 |
| 借入金利子 |
賃貸物件のローンなどの利子 |
| 地代家賃 |
他人の土地や建物を借りている場合の賃借料 |
| 給料賃金 |
生計を別にする家族や、従業員に支払う給料 |
| 外注管理費 |
業者に支払う不動産管理料 |
| 水道光熱費 |
共用部分の電気・水道・ガス代 |
| 消耗品費 |
文具代、共用の電球代など |
| 広告宣伝費 |
入居者募集にかかる費用 |
| 貸倒損失 |
回収不能となった家賃など |
| 雑費 |
上記以外で業務上必要な経費（振込手数料や交際費など） |
| 専従者給与 |
生計を一にする事業専従者に支払う給料 |
青色申告決算書（不動産所得用）の第４面では、
貸借対照表で使用する勘定科目を確認することができます。
資産の勘定科目
| 現金 |
不動産経営用に区別している現金 |
| 普通預金 |
家賃の入金や借入金返済のための口座 |
| 定期預金 |
不動産経営で生じた定期預金 |
| 未収賃貸料 |
後日支払われる未収の家賃など |
| 未収金 |
「未収賃貸料」以外で、後日支払われる金額 |
| 前払金 |
既に支払った来年以降の保険料など |
| 貸付金 |
金銭の貸付分 |
| 建物 |
賃貸住宅の建物など |
| 建物付属設備 |
給排水衛生設備、電気ガス設備、照明設備など |
| 構築物 |
塀や舗装道路など |
| 工具 器具 備品 |
エアコン、パソコン、コピー機など |
| 土地 |
事業のために購入した土地や造成にかかった額 |
| 借地権 |
所有する建物の敷地を利用する権利 |
| 公共施設負担金 |
下水道受益者負担金など（繰延資産として償却する） |
| 事業主貸 |
事業の資金から事業主に払った生活費をいい、事業とは別に個人でつかったお金など |
負債の勘定科目
| 借入金 |
銀行などへの事業資金のローン |
| 未払金 |
代金の未払い分 |
| 保証金・敷金 |
将来の不備に備えて、入居者から預かっているお金 |
| 事業主借 |
事業の資金として事業主から借りた金額をいい、個人のお金を事業用につかった分 |
資本の勘定科目
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アパート経営に関わる青色申告の特典は、事業的規模であるか否かによって、次のように分けられます。
- 事業的規模である場合
- 青色申告特別控除…最高65万円もしくは最高10万円
65万円の青色申告特別控除を受けるには、以下の２つの要件を満たすことが必要です。
- 事業的規模であること
- 複式簿記による記帳で、損益計算書の他に貸借対照表を作成して提出すること
- 青色事業専従者給与の必要経費算入
- 純損失の繰越控除
など
- 事業的規模でない場合
- 青色申告特別控除…最高10万円
- 純損失の繰越控除…限度額あり
など
なお、事業的規模であるかどうかは、次のようにして判定します。
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- 貸家[独立した家屋]…５棟以上
- 貸室・貸間[アパート・マンション]…10室以上
※貸地[駐車場]の場合は、[５台]で[アパート等の１室]とみます。
※貸室と貸家を混有している場合は、[貸室２室]で[貸家１棟]とみます。
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