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不動産所得の納税義務者

不動産所得者で所得税を納める義務がある人は、確定申告をして納税しなければなりません。この納税義務者は「課税所得金額に対して税率を適用して計算した結果、納付税額が出る方で、その税額が配当控除額その他各種控除額を超える人」が該当します。

不動産所得の計算

不動産所得は次のように、計算されます。


  • 不動産所得の金額=[不動産の総収入金額]−[必要経費]

収入項目と必要経費をさらに詳しくみると次のようになります


  • 不動産の収入項目
    • 地代・家賃・駐車料・・・日割分と未収入金の計上洩れに注意
    • 共益費収入・・・どんなに金額が少額であっても収入となる
    • 権利金、礼金、更新料、名義書換料
    • 敷金・保証金のうち返還しなくてよい部分・・・相手方負担の修繕費に注意
    • 不動産の一部の貸付・・・屋上のネオン塔、側面やへい等への看板や道案内板など

  • 必要経費
  • (1)必要経費の項目には
    • 「損害保険料、修繕費、地代家賃、管理料、水道光熱費、支払利息等」のうち、不動産所得を得るのに直接要した費用が入ります。

  • (2)「租税公課」のうち業務に関連して納付するもの
    • 必要経費になるもの・・・事業税、固定資産税、自動車税、印紙、不動産取得税、登録免許税など
    • 必要経費にならないもの・・・所得税、住民税、国税の延滞税・加算税、地方税の延滞金・加算金、罰金、科料など

  • (3)「家事関連費」のうち部分的に業務に関連して必要経費になるもの
    • 店舗併用住宅の減価償却費、保険料、固定資産税
    • 電気、ガス、水道料の水道光熱費
    • 店舗併用住宅の減価償却費、保険料、固定資産税
    • 飲食費等の交際接待費
    • 車の減価償却費、保険料、修理代、ガソリン費
    • 電話料、インターネット通信料

  • (4)「減価償却費」を多くするには建物の中味を見積書により区分する
    • アパート、マンションの建築代金を「建物」だけにせず、見積書や請求書によって付属設備や外構設備に区分します。従って、領収書だけで処理することは良くありません。
    • 給排水等の「建物付属設備」アスファルト敷駐車場等の「構築物」は、耐用年数がそれぞれ15年と10年になり、耐用年数が短い分だけ減価償却費が増えます。

  • (5)「修繕費」となるものの具体例
    • 普段又は入居者入替の際の壁の塗替、壁紙や襖の張替、畳の取替や表返し
    • き損した瓦、ガラス、障子、襖の取替
    • ドア、トイレ、台所、換気扇の修理、部屋の改装工事
    • 建物の外壁、ベランダの手摺り等のペンキの塗替
    • 消火器の詰替、法律制定に伴う防災設備である消火栓の取替費用
    • アパートや駐車場の水はけを良くするために行う砂利、砕石等の敷設費用
    • 砂利道又は砂利路面に砂利、砕石等を補充するために要した費用

不動産所得の決算書

青色申告決算書(不動産所得用)の第1面では、 損益計算書で使用する勘定科目を確認することができます。

<収益の勘定科目>
賃貸料 家賃、駐車場収入など
礼金・権利金、更新料 入居者に返さないもの
<費用の勘定科目>
租税公課 固定資産税、事業税、自動車税など
損害保険料 火災保険料、損害保険料など
修繕費 建物、備品などの修理費
減価償却費 固定資産を費用化した部分
借入金利子 賃貸物件のローンなどの利子
地代家賃 他人の土地や建物を借りている場合の賃借料
給料賃金 生計を別にする家族や、従業員に支払う給料
外注管理費 業者に支払う不動産管理料
水道光熱費 共用部分の電気、水道、ガス代
消耗品費 文具代、共用の電球代など
広告宣伝費 入居者募集にかかる費用
貸倒損失 回収不能となった家賃など
雑 費 上記以外で業務上必要な経費(振込手数料や交際費など)
専従者給与 生計を一にする事業専従者に支払う給料

青色申告決算書(不動産所得用)の第4面では、 貸借対照表で使用する勘定科目を確認することができます。

<資産の勘定科目>
現金 不動産経営用に区別している現金
普通預金 家賃の入金や借入金返済のための口座
定期預金 不動産経営で生じた定期預金
未収賃貸料 後日支払われる未収の家賃など
未収金 「未収賃貸料」以外で、後日支払われる金額
前払金 既に支払った来年以降の保険料など
貸付金 金銭の貸付分
建 物 賃貸住宅の建物など
建物付属設備 給排水衛生設備、電気ガス設備、照明設備など
構築物 塀や舗装道路など
工具、器具、備品 エアコン、パソコン、コピー機など
土 地 事業のために購入した土地や造成にかかった額
借地権 所有する建物の敷地を利用する権利
公共施設負担金 下水道受益者負担金など(繰延資産として償却する)
事業主貸 事業の資金から事業主に払った生活費をいい、事業とは別に個人でつかったお金など
<負債の勘定科目>
借入金 銀行などへの事業資金のローン
未払金 代金の未払い分
保証金・敷金 将来の不備に備えて、入居者から預かっているお金
事業主借 事業の資金として事業主から借りた金額をいい、個人のお金を事業用につかった分
<資本の勘定科目>
元入金 資産と負債の差額を調整する勘定科

不動産所得の青色申告

アパート経営に関わる青色申告の特典は、事業的規模であるか否かによって、次のように分けられます。


  • (1)事業的規模である場合
    • 青色申告特別控除・・・最高65万円もしくは最高10万円
      なお、65万円の青色申告特別控除を受けるには、以下の2つの要件を満たすことが必要です。
    • *事業的規模であること
    • *複式簿記による記帳で、損益計算書の他に貸借対照表を作成して提出すること
    • 青色事業専従者給与の必要経費算入
    • 純損失の繰越控除  など

  • (2)事業的規模でない場合
    • 青色申告特別控除・・・最高10万円
    • 純損失の繰越控除・・・限度額あり  など

なお、事業的規模であるかどうかは、次のようにして判定します。

    • 貸家 「独立した家屋」・・・5棟以上
    • 貸室・貸間 「アパート・マンション」・・・10室以上
    • ※ 貸地 「駐車場」の場合は、「5台」で「アパート等の1室」とみます。
    • ※ 貸室と貸家を混有している場合は、「貸室2室」で「貸家1棟」とみます。

青色申告の特典3つ

複式簿記を使って最高65万円の青色申告特別控除

最高65万円控除の要件


  • (1)この特典を受けるには正確な帳簿記録が必要で、単に「事業的規模」だけではダメです。しかも、「損益計算書」の他に「貸借対照表」も提出しなければなりません。

  • (2)貸借対照表」とは、ある一定時点での財政状態を把握するための表のことで、その作成には、複式簿記による帳簿記録が必要になります。

  • (3)よって、アパート経営が「事業的規模」であっても「貸借対照表」を単式簿記(簡易な簿記)で作成していたり、「貸借対照表」が不完全だったり又、帳簿自体を現金式簡易簿記で記録していたりすれば、「最高10万円の控除」しか受けられません。

簿記とは何か


  • (1)簿記とは、その字の通り「 帳 “簿” に “記” 録すること 」です。個人でも企業でも利益を稼ごうと日夜活動し、商品を売ったり仕入れたり又その代金を受取ったり支払ったり、更には事業活動に必要な諸経費を支払ったりしています。

  • (2)簿記は、言葉はとっつきにくいが、毎日の商売の動きを記録しておくために必要なIT時代の素晴らしい経理処理システムといえます。しかも今は5〜7万円のパソコン会計ソフト「弥生会計」「やよい青色申告」「出納帳」等で仕訳の入力が簡単にできます。

簿記の種類は2つあり


  • (1)単式簿記とは
    家計簿や小遣帳のように、現金の収入と支出だけ、即ち現金という一部の財産の変動や移動のみを記録するものをいいます。

  • (2)複式簿記とは
    現金の流れだけでなく、全ての財産の動きを記録します。即ち、アパート経営では家賃収入や駐車場収入・預り敷金としてお金が入ったという「原因」と、そのために普通預金が増えたという「結果」の2つの面を同時に記録することをいいます。又、お金が出た場合も同様で、固定資産税や保険料・修繕費・支払利息としてお金が出たという「原因」と普通預金が減ったという「結果」を同時に記録します。これらを記録する複式簿記を「正規の簿記」とも言います。


青色事業専従者給与の必要経費算入

「青色事業専従者」とは次の(1)〜(1)に該当する人をいいます。


  • (1)その納税者と生計を一にする配偶者その他の親族であること

  • (2)その年12月31日現在(専従者または納税者が年の中途で死亡した場合には、それぞれ死亡時)で年齢が15歳以上であること

  • (3)その年を通じて6月を超える期間その納税者の経営する事業に専ら従事していること。  なお、次の場合は、事業に従事できると認められる期間を通じてその期間の2分の1を超える期間専ら事業に従事すれば、青色事業専従者と判定されます。
    • @ 年の中途の開業、廃業、休業又は青色申告者の死亡、その事業が季節営業であることなどの理由により、事業がその年中を通じて営まれなかった場合
    • A 事業に従事する親族の死亡、長期の病気、婚姻その他相当の理由で、その年中を通じて青色申告者と生計を一にする親族として事業に従事することができなかった場合

適用要件


  • (1)この特典を受けるには「青色事業専従者給与に関する届出書」を税務署に提出しなければなりません(提出期限については「青色申告」の申請期限に準じます)。

  • (2)青色事業専従者として給与を受けた人は、配偶者控除、配偶者特別控除、扶養控除の対象者にはなりません。

  • (3)税務調査では、経験年数や職務の内容、就業時間、他の従業員や同業他社の「家族従業員」の給料と比較して総合的に判断されます。

  • (4)支払は、振込かまたは日々帳簿に支給の記録が必要です。

  • (5)不動産屋さんへ管理を委託している場合は、給料の額に注意が必要です。


30万円未満の少額減価償却資産の必要経費算入

年間300万円を限度


  • (1)青色申告者が平成24年3月31日までに取得したものは、確定申告書の減価償却の計算明細書に一定事項を記入の上、300万円までを上限として必要経費算入が認められます。

  • (2)30万円未満かどうかの判断は、個別に利用状況ごとに判定しますから、エアコン、風呂釜、パソコン等の合計額が80万円であっても、各々が30万円未満であれば、全額が必要経費になります。

  • (3)減価償却費の計算明細書に、その所得価額の合計額80万円と記載した上に、「措置法28条の2第1項を適用した」旨を摘要欄に記載します。

  • (4)取得には、購入、自己の建設によるものの他、相続、遺贈又は贈与によるものも含まれますから、相続で引継ぐ際には、5年の均等償却対象資産が必要経費になるか否か判断が必要です。

賃貸住宅経営と税金

固定資産税

固定資産税は、毎年1月1日(賦課期日)現在、固定資産課税台帳に所有者として登録されている者(登記していない場合には実際の所有者)に、その固定資産の価格をもとに課税される市区町村税です。都市計画税は、都市計画事業又は土地区画整理事業に要する費用にあてるために、都市計画法による都市計画区域のうち、原則として市街化区域内に所在する土地及び家屋に対して課税されるものです。


  • (1)固定資産税・都市計画税算出のしくみ
    1. 税額 = 課税標準額 × 税率 (固定資産税:1.4% 、 都市計画税:0.3%)
    2. 課税標準額
      次のイ.かロ.のどちらか少ない額が課税標準額になります。
      イ.評価額
      ロ.前年度の課税標準額 × 負担調整率
      このため、評価額が下がっても、ロ.の算式で固定資産税額は上昇を続けるという現象が生じています。
    3. 負担調整率は、その年度の評価額に対する前年度課税標準額の割合である負担水準から求められます。この結果、負担水準が高い土地では税負担の上昇を抑え、負担水準が低い土地では税額をなだらかに引き上げることになっています。

  • (2)住宅用地に対する課税標準の特例
        税負担を特に軽減する必要から課税標準の特例措置が設けられています。
    1. 小規模住宅用地
      イ. 200u以下の住宅用地(200uを超える場合は住宅1戸あたり200uまでの部分)。
      ロ. 課税標準額は、価格の6分の1 (都市計画税は3分の1)


    2. その他の住宅用地
      イ. 小規模住宅用地以外の住宅用地
      たとえば、300uの住宅用地(一戸建住宅の敷地)であれば、200u分が小規模住宅用地で、残りの100u分がその他の住宅用地となります。
      ロ. 課税標準額は、価格の3分の1 (都市計画税は3分の2)

  • (3)新築住宅に対する減額措置
    1. 平成24年3月31日(1年毎に延長)までに新築された住宅で一定の要件に該 当するものは、新築後一定期間の固定資産税が2分の1に減額されます。
    2. 適用対象は、専用住宅や併用住宅であり、居住部分の床面積が50u以上 (貸家の場合は、40u以上、平成17年1月1日以前に新築された貸家の場合 は35u以上)280u以下の住宅です。
    3. 減額される期間及び割合は次のとおり。
対象となる固定資産の区分 期 間 減額される割合
一般住宅   3年 120u相当部分 1/2
中高層耐火建築物 3階建以上 5年 120u相当部分 1/2


不動産取得税(建物に対する場合)

家屋の建築(新築・増築・改築)、土地や家屋の購入、贈与、交換などで不動産を取得したときに、登記の有無にかかわらず、取得した方に課税されます。なお、相続により取得した場合には課税されません。


  • (1)新築住宅の場合(増築、改築を含む)
    1. 要件 床面積によって、住宅の価格から一定額が控除されます。
  下 限 上限
一戸建の住宅 一戸建以外の住宅  
貸家以外 50u以上 50u以上 240u以下
貸   家 50u以上 40u以上 240u以下
    1. ※ 一戸建以外の住宅とは、マンション等の区分所有住宅又はアパート等の構造上独立した区画を有する住宅をいいます。なお、床面積要件の判定は、独立した区画ごとに行います。
    2. ※ 事務所・倉庫・店舗等や住宅であっても一戸40u未満のワンルームのアパートは対象外です。

  • (2)控除される額 1,200万円 (価格が1,200万円未満である場合はその額)
    1. ※ 一戸建以外の住宅については、独立した区画ごとに控除されます。1,200万円の額は建築価格ではなく固定資産評価額で判定します。
      従って、建築価格では一戸当り2,000万円〜2,400万円になりますから、普通のファミリータイプのアパートやマンションはまず課税されません。

  • (3)税額の計算 ( 住宅の価格 − 控除額 ) × 3% = 税額

  • (4)不動産取得税の標準税率の特例と住宅用地及び商業地等の課税標準を「2分の1」とする負担軽減措置が平成24年3月31日まで3年間延長されました。
    1. 平成18年4月1日から平成24年3月31日までに住宅又は土地を取得した場合、税率は3%です。
    2. 平成18年4月1日から平成20年3月31日までに住宅以外の家屋(店舗・事務所等)を取得した場合、税率は3.5%で、平成20年4月1日からは4%です。


事業税

不動産の貸付又は駐車場を提供している者で、次の基準に該当すれば、不動産貸付業又は駐車場業として事業税が課税されます。


  • (1)不動産貸付業の認定基準
種類・用途等 貸付件数等(空室も含む)
建物 住 宅 @一戸建 棟数が10以上
A一戸建以外 室数が10以上
住宅以外 B一戸建 棟数が5以上
C一戸建以外 室数が10以上
土地 D住宅用 契約件数が10以上又は、
貸付総面積が2,000u以上
E住宅以外 契約件数が10以上
F上記不動産(@〜E)を併せて貸し付けている場合 各種の貸付の総合件数が10以上
    1. ※ 共有物件は、共有物全体の貸付状況によって認定し、税額は持分に応じて計算します。
      上記の基準未満であっても、貸付規模等からみて、不動産貸付業と認定される場合があります。
    2. イ. 土地を除く貸付不動産の総床面積が600u以上であり、かつ、これに係る賃貸料収入金額が年1,000万円以上の場合
    3. ロ. 劇場、映画館、ゴルフ練習場等の競技、遊技、娯楽集会等のための施設を施した不動産を継続して貸し付けている場合
    4. ハ. 旅館、ホテル、地域医療支援病院(旧総合病院)などの特定の業務用途に供している建物を貸し付けている場合

  • (2)駐車場業の認定基準
    1. 建築物である駐車場又は機械設備を設けた駐車場(駐車可能台数は問いません。)
    2. a.以外で、駐車可能台数が10台以上のもの

  • (3)計算の仕組
    1. 税額 = ( 事業の総収入金額 - 必要経費 - 繰越控除額 - 事業主控除額・年290万円限度 )× 税率5%


消費税

不動産の譲渡や貸付の場合の課税、非課税の判定は次のとおり。


  • (1)土地及び土地の上に存する権利の譲渡
項 目 項目の説明及び取扱い 判 定
@ 土 地 土地と一体して譲渡する場合の庭木、石垣、庭園等の定着物も土地に含まれる。 非課税
A 地上権、借地権等 地上権、土地の賃借権、地役権、永小作権等の土地の使用収益に関する権利。 非課税

  • (2)土地及び土地の上に存する権利の貸付
項 目 項目の説明及び取扱い 判 定
@ 地 代 原則として非課税になる。 非課税
A 駐車場 砂利敷、アスファルト敷、コンクリート敷の駐車場は構築物であり、施設の貸付けに該当する。 課 税
地面の整備、フェンス、区画、建物の設置等がないときは、単なる土地の貸付けになる。 非課税

  • (3)建物の貸付
項 目 項目の説明及び取扱い 判 定
@ 家賃、共益費 戸建住宅、マンション、アパート、社宅、寮、貸間等の貸付けに係る家賃と共益費。 非課税
店舗、事務所等の貸付けに係る家賃と共益費。 課 税
A 敷金、保証金、権利金等 返還を要しないものは、権利の設定の対価として資産の譲渡等の対価に該当し、次による。
 イ.住宅や土地に係るもの
 ロ.店舗、事務所、工場等に係るもの


イ.非課税
ロ.課 税

  • (4)今年度の消費税の申告が必要な人
    1. 基準期間(前々事業年度)の課税売上高が1,000万円を超える人

  • (5)消費税の申告及び納付期限は、毎年3月31日
 
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